前    言

 

为加强街道社区党组织、社区居民委员会对物业管理工作的指导和监督，全面规范物业服务各方的行为，构建党建引领、政府主导、居民自治、专业服务、协商共建的新型物业管理工作格局，提升物业服务水平，有效化解物业管理纠纷矛盾，满足人民群众不断增长的生活需求，根据物业管理相关法律法规和政策，结合辖区物业管理工作实际，制定本操作手册，街道办事处及各社区党委、居民委员会应按照本手册规定的程序做好物业管理工作。

 

 

 

 

 

目   录

一、工业街道选举小区业主委员会程序

二、工业街道选举小区业主委员会流程图

三、工业街道物业服务企业选聘程序

四、工业街道物业服务企业选聘流程图

五、附件1《关于成立小区业主大会的申请报告》

六、附件2《工业街道办事处关于小区成立业主大会筹备组的通知》

七、附件3《小区业主大会会议筹备组成员名单公示》

八、附件4《业主代表（单元长）推荐表》

九、附件5《小区单元长、楼栋长名单》

十、附件６《小区业主委员会委员候选人名单的公示》

十一、附件７《小区业主投票权数公示》

十二、附件８《关于小区业主大会会议表决和选举事项的公告》

十三、附件９《小区业主大会会议表决票》《小区业主委员会选举票》

十四、附件10《小区业主大会会议<业主大会议事规则><管理规约>表决结果和业主委员会委员选举结果的公告》

十五、《小区管理规约》、《小区业主大会议事规则》参考文本

十六、《小区物业服务成本菜单》

工业街道选举小区业主委员会程序

 

第一步：社区网格员调查核实

首次召开业主大会的，社区居委会网格员核实小区是否已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年。业主委员会换届的，要了解业主对选举业主委员会的意愿。

第二步：提出申请报告

社区居委会根据调查核实的情况，向街道提出书面申请，详细说明小区情况。（附件1）

第三步：组建成立筹备组

   （一）选举产生业主委员会的，由街道包社区领导担任组长，社区书记担任副组长，成立由街道、社区、开发商和业主代表组成的业主大会筹备组（业主代表不少于50%），准备参加业主委员会候选人的不得进入筹备组（附件2）（附件3）

第四步：筹备组做好以下主要工作

1.参照《业主大会议事规则（参考文本）》拟定本小区的《业主大会议事规则》（草案）；

2.参照《业主管理规约（参考文本）》拟定本小区的《业主管理规约》（草案)；    

3.拟定本小区《选举办法》（草案）；

4.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。

第五步:推选产生业主代表（单元长）、楼栋长                         

社区网格员在入户走访过程中通过业主推荐和自荐形式，推选产生业主代表(单元长)，党员比例要求占30%以上，要求思想觉悟高，责任心强、素质高，热爱和支持小区公益事业的离退休党员干部、在职党员、志愿者、身边好人模范代表、行政事业单位职工为业主代表（单元长）。楼栋长从单元长中产生，党员比例要求占50%以上。单元长、楼栋长人员由社区党委审核并备案。（附件4）（附件5）

第六步：产生业主委员会候选人

按照拟定的本小区的《业主大会议事规则》《业主管理规约》《选举办法》中有关业主委员会选举规定和程序产生业主委员会候选人。社区党委在选举前对业主委员会委员的房屋所有权证和无犯罪记录、非老赖名单、近两年己交清物业费（并预交本年度物业费或物业费在有效期内）以上几项进行初审合格，报街道审核后，向全体业主公示。（附件6）

第七步：召开选举业主委员会业主大会

在筹备组成立60日内，按照拟定的本小区的《业主大会议事规则》规定的会议形式组织召开业主大会，投票选举业主委员会成员。（附件7）（附件8）（附件9）

第八步：选举产生业主委员会主任、副主任

组织召开业主委员会会议，选举产生业主委员会主任、副主任，并向全体业主公告。（附件10）

第九步：资料整理归档

社区居民委员会将筹备组工作期间的公示、公告、选票、文件整理归档保存。

第十步：备案

社区居民委员会指导业主委员会按照要求在30内到街道办事处备案。需提供业主委员会备案申请书；首次业主大会会议议程;业主委员会主任和委员名单;业主委员会委员的房屋所有权证和无犯罪记录、非老赖名单、两年己交清物业费（并预交本年度物业费或物业费在有效期内），选举前应对候选人进行以上几项审核;业主大会通过的«业主管理规约» «业主大会议事规则»以上资料备案。

 （二）成立物业管理委员会的。不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未成立业主大会、业主大会成立后未能选举产生业主委员会的或无法成立的小区，社区居民委员会应指定社区班子成员或网格员担任主任，负责组建由业主代表（业主代表产生和资格审查按照业主委员会候选人有关规定推选）、使用人代表共三或五人组成的物业管理委员会，主任可以指定一名业主代表为副主任，物业管理委员会临时履行业主大会、业主委员会职责，推动符合条件的小区成立业主大会，选举产生业主委员会。物业管理委员会的工作期限一般不超过三年，并向全体业主公告。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

工业街道物业服务企业选聘程序

 

凡新选聘物业服务企业、物业服务合同和前期物业合同终止或者合同期未满中途解除合同的，均应启动物业服务企业选聘程序。

第一步：核实原物业合同期限或中途解除合同原因

    物业服务合同期限届满前60日内，业主委员会或物业管理委员会，就是否同意续聘原物业服务企业征求业主意见。物业服务合同期限未满，业主依法决定中途解除物业服务合同的，业主委员会或物业管理委员会提前60日书面通知对方。

第二步：拟定和表决物业服务合同主要内容

业主委员会或物业管理委员会在社区党委、居民委员会指导下，拟定物业服务合同，并报请街道审核同意。街道审核同意后，业主委员会或物业管理委员会就物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、合同终止和续签、违约责任等物业服务合同主要内容组织全体业主进行表决。

业主表决同意比例符合法律规定的，启动选聘程序。

第三步：确定选聘方式

查阅本小区《业主大会议事规则》相关条款，按照小区《业主大会议事规则》规定的选聘方式选聘物业服务企业。

（一）委托招标代理机构实施招标活动的，街道、社区要指导业主委员或物业管理委员会选择招标代理机构。业主委员会或物业管理委员会应与招标代理机构签订代理协议，确定包括招标公告发布、招标组织、评标细则、开标时间地点等事项，并将业主大会通过的物业服务合同内容提供给招标代理机构。

（二）授权业主委员会或物业管理委员会组织公开招投标的，业主委员会或物业管理委员会应按照以下程序进行：1.确定投标人报名资格。2.发布招标公告。3.组织投标报名。4.审核投标人报名资格。5.发售招标文件。6.组织评标委员会（评标委员会由业主委员会或物业管理委员会代表和行业专家组成，专家不少于50%）。7.组织评标并邀请街道社区和住房保障服务中心现场监督。8.发布中标公告。

（三）业主自行选聘物业服务企业的，由社区居民委员会和业主委员会或物业管理委员会共同组织。按照下列程序进行：1.组织竞选企业报名。2.审核报名资格。3.组织业主代表考察报名企业。4.由社区党委、居民委员会和业主委员会、业主代表共同择优筛选三家企业为竞选人。5.由业主委员会组织专门人员向业主发放和回收表决票。6.组织业主代表统计表决结果。7.向全体业主公示中标单位。

 第四步：备案

业主委员会或物业管理委员会应当在中标结果公布30日内与中标的物业服务企业管理人签订物业服务合同，并加盖印章，中标物业企业在15日内到街道备案（备案时需提供已签订物业服务合同）。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 关于成立       小区业主大会的

申请报告

 

工业街道办事处：

             小区坐落于                ，建设规模为住宅（含公寓）   户，建筑面积    平米；商业 户，建筑面积    平米，小区于    年 月  日通过了骏工验收并交付使用。现物业管理区域内业主已入住 户，商户已入驻  户，房屋使用面积达到  %，符合法律法规规定的成立业主大会条件，现申请成立       小区业主大会。

特此申请。

 

         工业街道    社区居民委员会（盖章）

 

年   月   日

 

 

 

 

 

 

工业街道办事处关于       小区成立

业主大会筹备组的通知

 

         社区居民委员会：

经研究决定，街道办事处指定        同志负责组建业主大会筹备组，并担任筹备组组长。筹备组由业主代表5名、街道办事处代表1名、社区代表1名，共7人组成。社区居民委员会应做好业主代表推选工作，成立业主大会会议筹备组。筹备组应当自组成之日起六十日内召开业主大会会议，并通过《管理规约》、《业主大会议事规则》，选举产生业主委员会。

 

达拉特旗工业街道办事处

年   月   日

 

 

 

 

 

 

          小区业主大会会议筹备组成员名单公示

根据法律法规的规定，现成立        小区业主业主委员会筹备组，名单如下：

序号	姓  名	性 别	年龄	政治面貌	工作单位/职务	楼号/房号	备   注
							街道代表
							社区代表
							业主代表
							业主代表
							业主代表
							业主代表
							业主代表

 

联系人（组长）     联系电话：   

       社区居民委员会（代章）年  月  日

 

 

 

 

 

    单元单元长推选表

被推荐单 元长姓名	楼号房号	推荐业主姓名	楼号房号

 

           小区单元长、楼栋长名单

社区：

小   区	几号楼	楼栋长	联系电话	几单元	单元长	联系电话

 

 

      小区业主委员会委员候选人名单的公示

根据法律法规的规定，经       业主大会会议筹备组组织推荐，并报请街道办事处审核同意，下列人员为      小区业主委员会候选人，名单公示如下：

序号	姓  名	性 别	年龄	政治面貌	工作单位/职务	楼号/房号	备   注

 

如有异议，请在   年  月  日之前向筹备组以书面形式反馈。

联系人：    （组长）联系电话：          

 

       小区业主会议大会筹备组

社区居民委员会（代章）

 

 

________小区业主投票权数公示

序号	姓 名	性别	栋/房号	专有面积	联系电话	备 注

 

 

关于      小区业主大会会议

表决和选举事项的公告

 

根据相关法律法规的规定，经       小区业主大会会议筹备组研究决定，在  年  月 日通过书面征求意见的方式召开业主大会会议，确定本次业主大会会议的表决和选举事项如下：

一、表决《    小区业主大会议事规则》；

二、表决《      业主管理规约》；

三、选举      小区第  届业主委员会成员。

上述三项表决和选举事项的书面材料已在小区公告栏、单元门口等处公布。

特此公告

 

       小区业主大会会议筹备组

 

年  月  日

 

 

             小区业主大会会议表决票

             表决栏（请在相印栏内打对号）  

序号	表决事项	赞成	反对	弃权

 

说明：1.用黑蓝色水笔填写，铅笔填写为无效票。2.一项表决内容只能填写同意、反对、弃权之一，多选、不选、涂改为无效票。3.收取选票时，认真核对业主身份，业主投票的附身份证复印件，委托投票的附委托书。

         

 

小区业主委员会选举票
职 务	委    员
姓 名
符 号
备注：1.业主委员会应选委员3人，等于或少于应选名额的选票有效，多于应选名额选票无效；2.同意的在候选人下方空格内划“〇”、不同意的划“×”；                                           3.另选他人，在空格内写上另选姓名，并在其姓名下面划“〇，任何符号不划的视为弃权票。
楼号/房号：         业主签名：               委托投票人签名：                                                小区业主大会会议筹备组                                                                                                    年   月   日

  

       小区业主大会会议《业主大会议事规则》《管理规约》表决结果和业主委员会委员选举结果的公告

 

               业主大会会议于  年 月 日以书面征求意见的形式召开，参与表决投票的业主人数为   人，专有部分面积   平米，符合法定比例；其中赞成票   票，占投票总数的  %，符合法定比例，会议通过了《小区业主大会议事规则》《小区管理规约》。

参与选举投票的业主人数为   人，专有部分面积   平米，符合法定比例；其中   为   票，    得票   票，     得票    票......，符合法定比例。会议选举..........     位业主为本届业主委员会委员。

       年 月 日举行的业主委员会首次会议选举     主任，   副

主任。

特此公告

 

        小区业主大会会议筹备组

  年  月  日

 

 

 

 

 

        小区业主大会议事规则

（参考文本）

第一章  总则

第一条 为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《民法典》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等相关法律、法规、规章政策的规定，制定本小区业主大会议事规则（以下简称本规则）。

第二条 本规则是记载      物业服务区域内业主对业主大会宗旨，运作机制、活动形式、成员的权利业务等内容进行约定的自治、自律性文件，适用于本物业服务区域，是本物业服务区域内业主大会运作的基本准则和依据。

第三条 业主大会名称为         小区业主大会。项目地址                    ，执行机构为        小区业主委员会，办公用房座落于                      。物业类型：         （住宅、办公楼、商业、其他类型）物业服务区域四至：

东          南            西              北            

 

第二章 业主大会的设立

第四条        业主大会（以下简称本业主大会）由本

物业服务企业内的全体业主组成，代表和维护该物业管理区域内全体业主在物业管理中的合法权益，履行相应业务。

本业主大会拥有本物业服务区域公共事务的最高议事权和最高决策权。

本业主大会的各届业主委员会是本业主大会的执行机构，由本业主大会依法选举产生，履行本业主大会赋予的职责，执行本业主大会决定的事项，接受本物业服务区域所在地街道办事处的指导和监督，接受本物业服务区域内全体业主的监督，对本业主大会负责。

本业主大会及业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

在本物业服务区域内，本业主大会及其业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主损害他人合法权益和业主共同利益、危及他人生命财产安全和公共安全的，本业主大会及其业主委员会有权依据法律法规及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。

第五条 业主大会及其业主委员会应与社区居民委员会相互协作，积极配合政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施。

第六条 本业主大会及其业主委员会在街道党工委、社区党组织、小区党组织的领导下开展履职工作。

第七条 本业主大会通过业主大会会议选举产生业主委员会，业主委员会的名称为：         小区第   届业主委员会。业主委员会由   人组成，其中包括主任一人，副主任一人。主任原则上由党员担任。

业主委员会选举产生后应当在30日内持相关资料到街

道办事处备案，按照相关规定刻制印章。

业主委员会实行任期制，每届任期   年，业主委员会委员可以连选连任。

每届业主委员会应当在其任期届满六十日内，在社区居民委员会指导下，组织召开业主大会会议，对业主委员会进行换届选举。

业主委员会任期届满前九十日内，不得召开业主大会会议对下列第   项事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业服务人；

（二）调整物业服务收费标准；

（三）除严重影响物业正常使用的紧急情况需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造之外的物业维修、更新、改造等重大事项；

    （四）                        

（五）其他重大事项。

业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。

第八条 本业主大会采用下列方式设立业主委员会候补成员：

设立    名业主委员会候补成员，不超过业主委员会成员人数的百分之五十。候补成员与业主委员会成员同时选举，参选条件和业主委员会成员相同。业主委员会出现缺额时，候补成员按照参选时的得票票数多少依次递补（优先党员）。完成递补后，业主委员会向全体业主公告。

第九条 业主委员会委员和候补成员必须是本物业服务区域的业主。房屋的所有权人为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主，但需提供相关证明。
   业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

 

第三章 业主大会会议

第十条 业主大会会议按下列程序召开：

（一）成立筹备组，做好开会前的准备工作；

（二）筹备组负责草拟议案、制定征询意见表或表决票、核实业主情况；

（三）业主大会会议召开前15日，由筹备组将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向街道办事处、社区居民委员会告知，在物业管理区域内向全体业主公告；

（四）筹备组成立六十日内组织召开业主大会会议，表决、选举和审议会议事项；

（五）业主大会会议结束三日内向全体业主公示业主大会会议表决、选举和审议结果。

（六）表决小区业主委员会办公经费及人员工资待遇。采取从小区所收物业费中按1%的比例提取一部分（该项费用可以计入物业费成本）；公用设施出租经营收入解决一部分等方式筹集资金，解决业主委员会成员工资待遇和工作经费，由街道统一帐户管理，按半年发放一次。

第十一条 本业主大会对下列事项，通过召开业主大会会议的方式由业主共同决定：

（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换、罢免业主委员会委员，决定业主委员会任期；

（三）选聘、续聘、解聘物业服务人或者决定自行管理；

（四）确定或者调整物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）使用住宅专项维修资金；

（六）筹集住宅专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动以及经营收益的分配与使用；

（九）业主大会、业主委员会的工作经费以及业主委员会委员的工作的筹集、管理和使用；

（十）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（十一）法律法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第八项至第十一项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十二条 本业主大会按照以下第   形式召开。

（一）书面征求意见形式；

（二）集体讨论形式；

（三）业主代表形式。

业主大会采用书面征求意见形式的应当制定统一的表格，载明所征求意见的内容。表决实行记名投票方式进行，由业主本人签字后回收。

业主大会采用集体讨论形式的召开的，参会业主应实名签到，业主可以书面委托其他人代为参加会议，一个受托人代理表决票不得超过三票。

业主大会采用业主代表会议形式召开的，以单元（楼栋）为单位设立业主小组，共同选举产生单元（楼栋）长作为本单元业主代表参加业主大会会议。

业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主的意见，并在业主大会会议表决时如实反映。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议由业主委员会或社区居民委员会组织召开，任何个人进行的有关物业管理的业主投票表决均为无效行为。

第十四条 业主委员会对涉及修改业主大会议事规则和管理规约以及解除物业服务合同等重大履职事项议题的应向社区居民委员会报备。业主大会会议不得对已公示会议议题以外的议题进行表决。业主大会已经作出决定的，一年内不得以同一内容再召开业主大会会议进行表决。

第十五条 下列事项应当作为每次业主大会定期会议的议题：

（一）听取和审议业主委员会关于物业管理实施情况的报告；

（二）听取和审议业主委员会履职情况的报告；

（三）听取和审议业主委员会收支报告；

（四）决定公共收益的分配与使用。

（五）审议住宅专项维修资金计划使用事项。

第十六条 业主委员会应当形成业主大会会议纪要并在会议结束后三日内向全体业主公告。

第十七条 本业主大会授权业主委员会决定本物业管理区域内下列第     项事项：

（一）依照示范文本拟定物业服务合同；

（二）提出住宅专项维修资金使用、筹集方案；

（三）按照业主大会通过的物业服务事项与业主大会选聘的物业管理人签订物业服务合同；

（四）根据业主意见和实际需求提出《业主大会议事规则》和《管理规约》《选举办法》修改方案；

（五）根据小区物业管理实际拟定物业服务费调整方案；

（六）提出利用公共部分经营和收益分配方案；

（七）根据业主大会决定与经营单位签订经营协议，但协议期限不得超出其任期；通过设立公共账户管理公共部分经营收益资金；

（八）保管业主大会资产、业主大会及业主委员会档案资料和业主委员会印章；

（九)每季度对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次考核评定；

(十)参加街道办事处、社区居民委员会组织的物业管理工作协调会；

(十一)负责物业管理人更迭时的移交查验工作；

（十二）业主大会依据法规政策授权业主委员会的其他事项。

第十八条 本业主大会决定采用下列第   种物业管理模式：

（一）委托物业服务企业进行管理；

（二）委托其他人进行管理；

（三）自行管理。

第十九条 本业主大会决定采用下列第  种形式选聘物业管理人：

（一）委托招标代理机构公开招投标；

（二）授权业主委员会组织业主代表公开选聘；

（三）全体业主自行选聘。

第二十条 业主大会决议采用民主集中制，少数服从多数的原则。业主大会会议依法通过表决形成的决议、作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主及其所有人具有约束力。

第二十一条 业主大会应依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定，不得作出与物业管理无关的决定，并不得从事与本物业管理区域内物业管理无关的活动，不得组织、参与其他经营性活动。 

 

第四章 业主大会会议表决规则

第二十二条 业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。业主总人数按照前项的统计总和计算。

专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积按照前项的统计总和计算。

第二十三条 业主身份及其所拥有的专有部分建筑面积由大会筹备组核实认定，并予以公示。

第二十四条 业主拥有的车库、车位、库房等特定空间不计入业主投票权数的专有部分面积。

第二十五条 未参与表决的业主，不得计入表决票数。

第二十六条 投票结束后，在居民委员会的指导和监督下，由计票组、监票组进行公开唱票、验票，统计投票结果。向全体业主公示投票结果。业主委员会应当对业主投入票箱的纸票进行归档、保存以备核查。业主可以查询自己的投票信息。

第五章 业主委员会

第二十七条 业主委员会委员应当是本物业服务区域内的业主或单位业主的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）具有一定的组织能力和必要的工作时间，热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）在本物业服务区域内实际居住。

第二十八条 业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会决定；

（二)召集业主大会会议；

(三)监督管理规约的实施；

(四)监督服务合同的履行；

(五)督促业主及物业使用人按时交纳物业服务费等有关费用；

(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

(七)完成业主大会授权的工作事项；

(八)配合政府部门在本物业区域开展执法工作和应急工作；

(九)配合街道社区在本物业区域开展的相关治理工作；

(十)法律法规规定的其他职责。

第二十九条 业主委员会应当建立档案管理制度，并将以下资料形成工作档案，归档保存：

（一）业主大会投票表决的全部资料；

（二）业主大会会议、业主代表会议、业主委员会会议记录、纪要及决定，以及业主委员会工作情况报告；

（三）业主委员会备案、换届及成员变更有关材料；

（四）共用部位、共用设施设备运行状况的报告；

（五）物业管理活动中的各种交接资料；

（六）物业服务合同及有关业务往来文件；

（七）业主转让或者出租房屋的相关信息；

（八）业主、物业使用人的意见、建议；

（九）住宅专项维修资金、经营性收益相关资料；

（十）                               。

业主委员会应当指定专人保管工作档案。业主委员会及成员不得泄漏业主、物业使用人的个人信息。

第三十条 业主有以下情形的，不得成为业主委员会成员候选人：

（一）刑罚尚未执行完毕或者处于缓刑、假释考验期间；

（二）本人、配偶及其直系亲属在本物业服务区域内服务的物业服务单位任职；

（三）本人、配偶及其直系亲属是本物业服务区域内服务的物业服务单位的出资人；

（四）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者住宅专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正；

（五）正在其他物业服务区域担任业主委员会成员、物业管理委员会成员；

（六）被列为失信被执行人；

（七）其他不宜担任业主委员会成员的情形。

第三十一条 业主委员会候选人通过以下方式产生：

（一）业主自荐，并书面承诺积极、及时、全面履行工作职责，遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（二）业主大会授权业主代表大会（单元长）推荐。

(三）居民委员会推荐。

第三十二条 筹备组应当核对报名业主的个人简历及参选承诺等相关信息，业主委员会候选人与业主委员会成员名额差额比例不得低于20％。以中共党员、人大代表、政协委员、社区“两委”班子成员的业主优先的原则确定最终参选名单，并报请街道审核。

第三十三条 筹备组应当将最终确定的候选人名单在物业区域显著位置进行公示，公示时间不少于5日。业主对业主委员候选人存在异议的，筹备组应当给予答复。

第三十四条 选举票由专门工作人员发送，在规定时间通过专门投票箱回收。业主委员会委员候选人和配偶及直系亲属不得担任发票人、唱票人、计票人和监票人。

第三十五条 业主委员会选举应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与投票，业主委员会候选人中所得票数应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的当选。

第三十六条 选举票在街道办事处、社区居民委员会的监督下统计汇总，并公布选举结果。

第三十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向街道办事处备案，业主委员会备案有关内容发生变更的，应当重新备案。

第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）不再是该物业管理区域内的业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）被依法列入诚信黑名单的；

（四）被依法追究刑事责任的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第三十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会决定暂停其成员资格，提交下次业主大会罢免其委员资格：

（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

（二）拒不履行委员职责的；

（三）业主委员会半数以上委员或者20％以上业主提议撤销其委员资格的；

（四）违反规定饲养动物、违章搭建、侵占公共部位、拒付物业服务费等侵害他人合法权益的；

（五）无故不参加街道办事处或社区居民委员会组织的工作会议及培训教育的；

（六）无故连续缺席业主委员会会议三次以上的（含三次）；

（七）存在本规则第三十二条约定的禁止行为的；

（八）因其他原因已不在本小区长期居住的。

第四十条 业主委员会委员资格终止的，业主委员会应当在物业区域予以公告，按规定办理备案变更。

第四十一条 原业主委员会委员应当自资格终止之日起5日内向本届业主委员会移交其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物。

第四十二条 业主委员会和业主委员会委员不得有下列行为：

（一）阻挠、抗拒业主大会履行职责；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；

（三）利用职务之便接受减免物业费、停车费，或者索取、非法收受建设单位、物业服务企业提供的利益、报酬；

（四）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

（五）不得以业主委员会名义从事与本物业管理区域内物业管理无关的活动和组织、参与其他经营性活动，

（六）委员及其近亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业、机构中任职。

第四十三条 本小区业主委员会工作经费确定为    元/年；用于业主大会、业主委员会会议开支和必要的日常办公等费用开支。

业主委员会委员津贴确定为主任   元/年，副主任  元

/年，委员   元/年，共计    元/年。

第四十四条 业主委员会工作经费和业主委员会委员津贴采用下列第    方式筹集：

（一）业主每月按每平方米建筑面积交纳   元；并委托物业企业在收取物业费时一并代收，业主委员会出具收据。

（二）物业共有部分经营所得收益提取   元。

第四十五条 业主委员会工作经费和业主委员会委员津贴按照本规则的相关约定进行财务管理，收支账目每半年在物业管理区域内公布一次。

业主委员会对本小区党员和在职干部交费情况通报其单位。对本小区生活困难户进行减免物业费应与业主委员会商讨后规定执行。业主委员会每年公示一次小区业主缴费情况。

第四十六条 业主委员会主任、副主任由每届业主委员会首次会议选举产生。业主委员会会议由主任召集，或主任委托副主任召集，业主委员会会议不得委托他人参加。业主委员会会议召开前1天，应主动向社区居委会报告会议事项，听取意见并接受指导和监督，会议召开时应邀请社区居委会派人参加。

业主委员会候补委员或业主代表可以根据需要列席业主委员会会议，但不参与表决。

第四十七条 业主委员会作出的决定应有委员总数50%以上委员签字同意，并且存档。业主委员会作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

第四十八条 业主委员会委员缺额时，可以从候补委员中按照顺序自动递补，并在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额补足后，应当在30日内到街道办事处办理变更备案手续。

第四十九条 业主委员会任期届满未完成换届或业主委员会委员集体辞职以及业主委员会缺额人数超过委员总人数的百分之五十的，业主委员会职能终止，由社区居民委员会暂行业主委员会职能。社区居民委员会应当在 60 日内组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

第五十条 业主委员会任期届满60日前，在街道办事处指导下，由街道办事处代表、社区居民委员会代表、开发商代表、业主代表组成筹备组（业主代表不少于50%)，组织召开业主大会会议进行换届选举。并做好以下筹备工作：

（一）起草本届业主委员会工作情况报告；

（二）审计本届业主委员会财务账目；

（三）根据需要拟定业主大会议事规则和管理规约、选举办法修改议案；

（四）按照本规则规定条件审核业主委员会委员及候补委员候选人资格，确定业主委员会委员及候补委员候选人名单；

（五）公示业主委员会委员及候补委员候选人基本情况以及几项审查；

（六）确定并公示表决事项，制作并发放表决票单；

（七）确定业主大会会议召开的时间，组织业主代表（单元长）投票表决；

（八）回收统计表决票单，公示表决结果；

（九）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

第五十一条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，上届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。

前业主委员会委员拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或城市管理执法部门、司法部门协助移交。

 

第六章 物业服务机构选聘

第五十二条 本业主大会决定通过以下第   种方式选聘物业服务机构：

（一）委托招标代理机构实施招标。

（二）授权业主委员会组织公开招投标。                                                                                                 

（三）业主自行选聘。

第五十三条 委托招标代理机构实施招标活动的，街道、社区要指导业主委员或物业管理委员会选择招标代理机构。业主委员会或物业管理委员会应与招标代理机构签订代理协议，确定包括招标公告发布、招标组织、评标细则、开标时间地点等事项，并将业主大会通过的物业服务合同内容提供给招标代理机构。

授权业主委员会或物业管理委员会组织公开招投标的，业主委员会或物业管理委员会应按照以下程序进行：1.确定投标人报名资格。2.发布招标公告。3.组织投标报名。4.审核投标人报名资格。5.发售招标文件。6.组织评标委员会（评标委员会由业主委员会或物业管理委员会代表和行业专家组成，专家不少于50%）。7.组织评标并邀请街道社区和住房保障服务中心现场监督。8.发布中标公告。

业主自行选聘物业服务企业的，由社区居民委员会和业主委员会或物业管理委员会共同组织。按照下列程序进行：1.组织竞选企业报名。2.审核报名资格。3.组织业主代表考察报名企业。4.由社区党委、居民委员会和业主委员会、业主代表共同择优筛选三家企业为竞选人。5.由业主委员会组织专门人员向业主发放和回收表决票。6.组织业主代表统计表决结果。7.向全体业主公示中标单位。

第五十四条 实行物业服务履约保证金制度，加大物业企业违约的惩戒力度。实行物业服务项目履约保证金制度。住宅小区建筑面积5万平方米以下（含）的，保证金为2万元；5万平方米到10万平方米（含）的，保证金为3万元；10万平方米以上的，保证金为5万元；非住宅项目的履约保证金参照住宅标准执行。已成立业委会的小区签约时由业主委员会收取，纳入街道共管帐户。对不按规范化、标准化服务的物业企业采取年度考核与履约保证金挂钩制度，从履约保证金中扣除相应的资金作为处罚。所扣除的履约保证金全部用于小区基础设施的维护修缮。

第五十五条 物业服务合同期限届满前60日内，业主委员会应当按照物业服务合同的约定，就是否续签物业服务合同等事项提交业主大会决定。并将业主大会通过的决定书面通知物业服务企业或其他管理人。

第五十六条 物业服务合同期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当的合同期限届满前60日书面通知业主或业主委员会。

第五十七条 物业服务合同期限届满，业主没有作出解聘或另聘物业服务人决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效。业主大会决定终止原合同的，应当提前60日书面通知对方。

第五十八条 物业服务合同期限内，业主依照规定程序共同决定解聘物业服务人的，应当提前60日书面通知物业服务人。

 

第七章 附则

第五十九条 本规则自首次业主大会会议表决通过之日（    年    月    日）起生效。

第六十条 本规则的修订经业主大会会议表决通过，本规则未尽事项由业主大会会议补充。

第六十一条 本规则若有与法律、法规和相关规定相抵触的条款，按法律、法规和相关规定执行。

第六十二条 本规则全体业主各执1份，业主委员会保存1份, 街道办事处、社区居民委员会各备案1份。

 

                           小区业主大会（盖章）

                              

                           年      月     日

 

 

 

 

    小区管理规约

（参考文本）

 

为加强本小区物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《中华人民共和国民法典》《内蒙古自治区物业管理条例》《业主大会规则》等有关规定，制定本规约。

第一条 本管理规约对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本规约的规定，相关业主应承担连带责任。

第二条 本小区物业管理用房及设备间属全体业主共有，无偿提供给物业服务机构用于本小区的管理和服务，不得改变用途。

第三条 利用本小区共有部分经营所得收益归全体业主共有。公共收益资金按照议事规则约定条款管理、使用，不得侵占、挪用、出借和改变用途。

第四条 本物业管理区域内开发建设单位没有销售的物业，属于开发商所有，其共有部分应纳入统一管理。业主转让建筑物专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第五条 本小区通过招投标方式选聘物业服务机构提供物业服务，服务内容、服务标准、服务期限、物业费价格等合同主要内容应经业主大会表决通过。

第六条 本业主大会委托招标代理机构组织物业服务招投标相关事宜。授权其业主委员会与中标的物业服务机构签订物业服务合同，并公布服务内容、服务标准、服务期限、物业费价格等合同主要内容。

第七条 本小区物业服务收费方式采取包干制，由物业服务机构按季（年）收取，全体业主要按照物业服务合同约定价格按时足额交纳物业服务费用。业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主转让物业专有部分，应当与物业服务机构结清物业服务费用。

第八条 业主委托物业服务机构提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定。

第九条 为维护业主的共同利益，业主大会授予物业服务机构在物业服务活动中行使以下权利：

（一）根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（二）以告知、规劝、报告等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为。

第十条 业主不得擅自将住宅改变为经营性用房。业主依法拟将住宅改变为办公或经营性用房的，应当经有利害关系的业主一致签字同意，并向物业服务机构告知。

第十一条 业主进行室内装饰装修时，应遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，在工程开工前，事先告知物业服务机构，并与其签订室内装饰装修管理服务协议。严格遵守装饰装修的禁止和注意事项，不得影响毗邻房屋的使用安全。主动配合物业服务机构依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查。

第十二条 业主进行室内装饰装修施工期间应采取有效措施，减轻或避免因施工对相邻业主日常生活造成影响。装饰装修施工时间为：上午8：00至12：00、下午14：00至18：00，其他时间不得进行产生噪音的施工作业。

第十三条 装饰装修材料及装修垃圾应在指定地点放置，不得擅自占用共有部位。装修垃圾应及时清理，堆放时间不得超过三日。

第十四条 装修人不得擅自拆改共用的水、电、气、排水等设施设备及相关共用管线。

第十五条 装修人依法封闭阳台的，颜色应与建筑物外立面的色彩保持一致。

第十六条 本小区禁止通过电梯运送砂石、水泥等散装建材、超大材料和散装装修垃圾。

第十七条 本小区车辆应停放在划定的车位内，不得乱停乱放。车位上不得放置其他物品，不得停放报废车辆。业主在使用自己拥有的地下车位时，应当缴纳管理维护费用。

第十八条 全体业主及使用人应严格遵守消防管理规定，不得在楼梯通道、管道井内堆放物品；不得通过乱拉乱接电源充电；不得在楼道内充电。

第十九条 全体业主及使用人应严格遵守安全管理规定，严禁在室外悬挂安装储物篮；严禁在室外窗台摆放物品。

第二十条 本小区不得饲养大型犬只，溜犬时必须用狗链拴住犬只，不得无证饲养小型犬、猫等宠物；不得饲养鸡、兔等家禽家畜。

第二十一条 业主、使用人在使用物业中，禁止有下列行为：

（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌、设计用途、功能和布局等；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（三）占用屋面、平台、道路、绿地、自行车房（棚）等共有部分；

（四）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质；

（五）违法在房屋内外搭建建筑物、构筑物；

（六）高空抛物、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物等行为；

（七）在窗口玻璃装填广告等；

（八）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

第二十二条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养护，因此造成损失的，应承担赔偿责任。

第二十三条 业主应倡导文明行为，遵守以下环境卫生行为规范，维护本物业管理区域公共场所的环境卫生：

（一）不得随地吐痰、便溺；

（二）不得乱扔瓜果皮、包装物、纸屑、烟蒂、口香糖等废弃物；

（三）不得乱倒生活垃圾、建筑垃圾、污水、粪便，随意丢弃动物尸体；

（四）不得乱张贴、乱刻画、乱涂写；

（五）不得敞放、敞养宠物；

（六）及时清除宠物粪便；

第二十四条 业主违反本管理规约，拒缴物业费和专项维修资金的可以适当限制其电梯等公共设施的使用。

第二十五条 业主违反本管理规约，有拖欠物业费和专项维修资金、违规搭建、侵占公共部位等损害公共利益行为的，不得作为业主委员会委员及候补委员候选人。业主每半年缴一次物业费。

第二十六条 业主违反本管理规约，侵害公共利益的，业主委员会可以责令其停止侵害、恢复原状。可以通过法律途径要求赔偿损失。

第二十七条 本管理规约经业主大会表决通过，自  年    

月    日起施行。

                                     小区业主大会                        

年  月   日