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解读百姓关注的物业服务收费政策

  • 发布日期:2018-08-27
  • 来源:达拉特旗发改局
  • 作者:访谈嘉宾:刘贵文

 

主持人:什么是物业?什么是物业服务收费?

刘贵文:物业是指房屋及与之配套的设施设备和相关场地等。

物业服务收费是指业主选聘的物业服务企业,按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和公共秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。

主持人:现行物业服务收费的政策依据有哪些?

刘贵文:现行物业服务收费主要依据《内蒙古自治区发展和改革委员会关于印发〈内蒙古自治区定价目录〉的通知》(内发改价规范字〔2018〕736号)、《内蒙古自治区物业管理条例》(内蒙古自治区第十三届人代会常务委员会公告第三号)、《内蒙古自治区人民政府关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》(内政发〔2015〕91号)等文件精神。

主持人:物业服务收费的价格管理形式有哪些?

刘贵文:廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价,具体收费标准由旗县级人民政府价格主管部门会同物业行政主管部门结合当地实际统一制定。

普通住宅物业服务费实行市场调节价,具体收费标准由业主委员会和物业服务企业按照服务的范围、内容、质量在物业服务合同中约定。未成立业主委员会的,由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定。

公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

主持人:什么是前期物业管理?前期物业服务期限如何规定?

刘贵文:前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业,并签订前期物业服务合同的物业管理。

前期物业服务可在合同中约定期限。期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止;期限已满,业主大会尚未成立的,原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务企业的服务不满意的,建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业,或由物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处组织全体业主决定选聘物业服务企业。

主持人:物业服务费的承担时间如何规定?

刘贵文:房屋交付买受人之前发生的物业服务费,由建设单位承担;房屋交付买受人之后发生的物业服务费,由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担;房屋达到交付条件但买受人延迟接受房屋交付的,自建设单位催告买受人接受交付(即通知领取钥匙)的期限结束次日起计算。

主持人:物业服务费主要涵盖哪些内容?

刘贵文:物业服务费在综合考虑社会经济发展水平、居民承受能力等因素的基础上,主要由物业服务成本、法定税费和利润三部分构成。其中,物业服务成本(或物业服务支出)一般包括管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(不包括专项维修资金分摊费用);物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业服务机构固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主大会(业主委员会)同意的其它费用。

主持人:供水加压、电梯运行费用由谁承担?

刘贵文:供水加压(即二次加压)、电梯运行费用列入物业成本,在约定物业服务费标准时一并考虑。若现在收取的物业服务费中,已包含该部分成本费用,则不得在物业服务费外另行收取;未包含的,则可在物业服务费外按实际成本核定收取。

主持人:物业管理区域内业主共有的楼道照明、路灯及排污、消防、监控设施设备运行等费用由谁承担?

刘贵文:物业管理区域内属业主共有的楼道照明、路灯、地下车库照明、排污设施、消防设施、监控设施及其设施设备运行发生的费用依据实际支出,由业主在物业服务费用内分摊。实际收取过程中,可列入物业服务费中收取,也可在物业服务费外按实际成本费用分摊收取。

主持人:物业服务用房所产生的用水、用电、用气、用热等费用由谁承担?

刘贵文:住宅小区内物业服务企业使用的物业服务用房所产生的用水、用电、用气、用热等费用由物业服务企业承担。

主持人:如果小区电梯无法正常使用,是否可以拒绝交纳物业服务费?

刘贵文:按照《内蒙古自治区物业管理条例》第十一条五款规定:业主应履行“按时交纳物业服务费用”的义务。第三十三条规定:“物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的,业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费”。因此,业主在小区电梯无法正常使用时,可反馈并要求物业服务公司尽快维修并保障电梯正常使用,但不得仅以电梯无法正常使用拒绝交纳物业服务费。